Thẩm định giá Bất Động Sản

(TDVC Thẩm định giá bất động sản) – Thẩm định giá bất động sản là số tiền ước tính về giá trị của quyền sở hữu bất động sản: quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình kiến trúc gắn liền với đất đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp được quy định trong các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

1.Vai trò thẩm định giá bất động sản

Thẩm định giá tài sản nói chung, thẩm định giá bất động sản nói riêng là một hoạt động rất cần thiết cho sự vận hành của nền kinh tế thị trường, có thể coi là trung tâm của tất cả các hoạt động kinh tế. Bởi vì mọi việc có liên quan đến các hoạt động kinh tế đều chịu tác động bởi khái niệm giá trị mà việc thẩm định giá là để xác định giá trị của tài sản ở trên thị trường.

Thẩm định giá bất động sản có vai trò quan trọng trong việc giúp cơ quan nhà nước, doanh nghiệp, cá nhân đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, đánh thuê, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản.

Thẩm định đúng giá trị các nguồn vốn tài sản vào các hoạt động kinh tế, qua đó thúc đẩy tài sản vào các hoạt động kinh tế, thúc đẩy tài sản, bất động sản tham gia vào các giao dịch kinh tế, tháo gỡ những mâu thuẫn về giá giữa các bên tham gia giao dịch dân sự trên thị trường, góp phần làm lành mạnh hóa thị trường và giảm thiểu rủi ro cho các nhà đầu tư

Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia vào các giao dịch về tài sản, bất động sản.

2. Ý nghĩa thẩm đinh giá bất động sản

Thẩm định giá bất động sản là yêu cầu của nhiều loại hình nghiệp vụ tài sản ( mục đích sử dụng tài sản) mà sinh ra. Với sự phát triển của nền kinh tế thị trường của nước ta, thẩm định giá bất động sản trong quản lý ngày càng có vị trí trọng yếu và nó mang một số ý nghĩa sau đây:

Thẩm định giá là công tác cơ bản để thực hiện bố trí sản xuất và kinh doanh bất động sản một cách hiệu quá

Thẩm định giá góp phần bảo vệ tài sản quốc gia được bù đắp đầy đủ và hình thành giá cả hợp lý, góp phần điều tiết các điều kiện chủ yếu trong quan hệ tái sản xuất xã hội

Thẩm định giá bất động sản là thược đo cơ bản hiệu quả công việc duy trì và điều hòa quyền lợi của người có quyền sở hữu và người kinh doanh

Thẩm định giá bất động sản là điều kiện cần để khai phá yếu tố thị trường và thị trường sản quyền

Thẩm định giá bất động sản theo thông lệ quốc tế có lợi cho việc mở cửa, kêu goi đầu tư nước ngoài, duy trì lợi ích quốc gia

3. Mục đích thẩm định giá bất động sản

Mục đích thẩm định giá bất động sản phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản vào việc gì. Nó phản ánh những đòi hỏi về mặt lợi ích mà tài sản cần tạo ra cho chủ thế trong mỗi công việc hay giao dịch được xác định. Trong nền kinh tế thị trường, mục đích của thẩm định giá bất động sản bao gồm:

-Thế chấp tài sản, bảo lãnh tín dụng

-Mua bán, chuyển nhượng, góp vốn liên doanh

-Thành lập doanh nghiệp, cổ phần hóa doanh nghiệp

-Xử lý nợ, giải thể doanh nghiệp

-Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại

-Hoạch toán kế toán, tính thuế

-Tư vấn và lập dự án đầu tư

-Chứng minh tài sản, du học, định cư

-Các mục đích khác

4. Phương pháp định giá bất động sản

Đối với từng loại bất động sản thẩm định giá, thẩm định viên sẽ căn cứ vào: Mục đích thẩm định giá; Đặc điểm của loại hình tài sản thẩm định giá, mức độ sẵn có, độ tin cậy của các thông tin, số liệu thu thập trên thị trường từ đó đưa ra phương pháp thẩm định giá phù hợp.

Phương pháp thẩm định giá bất động sản hiện nay được căn cứ thông tư số 145/2016/TT-BTC ngày 06 tháng 10 năm 2016 cua Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11 về Thẩm định giá bất động sản theo đó có 5 phương pháp:

• Phương pháp so sánh thuộc sự tiếp cận từ thị trường
• Phương pháp chi phí tái tạo; Phương pháp chi phí thay thế thuộc cách tiếp cận từ chi phí
• Phương pháp dòng tiền chiết khấu, phương pháp vốn hóa trực tiếp thuộc cách tiếp cận từ thu nhập
• Phương pháp thặng dư; phương pháp chiết trừ thuộc cách tiếp cận hỗn hợp được xây dưng trên cơ sở kết hợp cách tiếp cận từ thị trường, cách tiếp cận từ chi phí và cách tiếp cận từ thu nhập.

5. Hồ sơ thẩm định giá bất động sản

Hồ sơ thẩm định giá bất động sản bao gồm toàn bộ những thông tin, tài liệu cần thiết, phục bụ cho quá trình thẩm định giá tài sản để hình thành kết quả thẩm định giá cuối cùng. Tài liệu thẩm định giá phải được phân loại, sắp xếp theo thứ tự và được thể hiện trên giấy, phim ảnh hay những vật mang khác theo quy định của pháp luật hiện hành. Hồ sơ thẩm định giá bất động sản có thể khác biệt căn cứ vào mục đích thẩm định giá và loại bất động sản cần thẩm định giá.

5.1 Đối với thẩm định giá nhà ở riêng lẻ

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở
• Giấy phép xây dựng
• Bản đồ hiện trạng
• Tờ khai lệ phí

5.2 Đối với thẩm định giá của công trình xây dựng

• Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng
• Giấy phép xây dựng
• Các hợp đồng thi công
• Bản vẽ thiết kế
• Bản vẽ hoàn công
• Biên bản nghiệm thu hoàn thành công trình

6. Quy trình thẩm định giá bất động sản

Quy trình thẩm định giá có vai trò đặc biệt quan trọng giúp thẩm định viên xác định được các bước thẩm định để đưa ra những kết quả chính xác nhất trong thẩm định giá tài sản. Đối với từng loại tài sản sẽ có những quy trinh và phương pháp tiết cận khác nhau. Tuy nhiên thẩm định viên, tổ chức thẩm định giá, doanh nghiệp đều phải thủ theo quy trinh chung gồm 6 bước

• Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường làm cơ sở thẩm định giá
• Lên kế hoạch thẩm định giá
• Khảo sát thực tế, thu thập thông tin
• Phân tích thông tin
• Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
• Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan

Ngoài áp dụng quy trình theo tiêu chuẩn thẩm định giá, thẩm định giá Fargo cũng ban hành quy trình thẩm định giá riêng cho công ty như sau:

Bước 1: Bộ phận kinh doanh tiếp nhận yêu cầu thẩm định giá của đối tác, khách hàng

Bước 2: Sau khi bộ phận kinh doanh tiếp nhận hồ sơ yêu cầu thẩm định giá của khách hàng, sẽ cung cấp toàn bộ hồ sơ pháp lý cho bộ phận thẩm định. Sau đó thẩm định viên sẽ phân tích nghiên cứu thông tin pháp lý của hồ sơ yêu cầu

Bước 3: Các thẩm định viên của công ty khảo sát điều tra thông tin thị trường như: Thông tin khu vực dựa vào kinh nghiệm đã làm tại đó ( nếu trước đó đã thẩm định ), thông tin trên internet, dữ liệu của công ty. Báo giá trị sơ bộ ước tính của tài sản (nếu khách hàng yêu cầu) lại cho đối tác, khách hàng.

Bước 4 : Thực hiện thẩm định giá

Khảo sát thực tế tài sản : Kích thước thửa đất, công trình xây dựng trên đất, xác định vị trí tài sản tọa lạc, chiều dài đường ngõ, môi trường kinh doanh, môi trường sống.. Tham khảo các giao dịch thực tế của khu vực xung quanh và phân tích thêm ngân hàng dữ liệu của công ty

Tham khảo các thông tin trên internet: Các website về bất động sản, các trang mua bán bất động san, mạng xã hội, diễn đàn bất động sản, các sàn giao dịch bất động sản…

Hội ý chuyên gia: Chuyên gia trong lĩnh vực thẩm định giá bất động sản của công ty sẽ hội ý phân tích chuyên sâu thị trường và tài sản đưa ra phương pháp thẩm định để xác định giá trị tài sản.

Cuối cùng là lập báo cáo thẩm định giá theo pháp luật Việt nam và cơ sở thẩm định giá theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam.

Bước 5: Ban kiểm soát

Kiểm tra toàn bộ thông tin pháp lý, thông tin khách hàng, mục đích thẩm định, phương pháp thẩm định, thông tin tài sản thẩm định cuối cùng để phát hành báo cáo thẩm định

Sau khi đã thống nhất mức giá để phát hành chứng thư thẩm định, bộ phận kiểm soát sẽ báo lại cho bộ phận thẩm định về tình trạng hồ sợ đã đạt yêu cầu hay cần phải bổ sung

Bước 6: Trình ban lãnh đạo

Sau khi đã có giá trị cuối cùng được kiếm soát hồ sơ được trình lên ban Giám đốc phê duyệt

Bộ phận kinh doanh sẽ báo lại giá trị thẩm định cho khách hàng

Bước 7: Phát hành hồ sơ thẩm định

Bộ phận in ấn công ty làm các thủ tục in chứng thư và báo cáo thẩm định, scan file chứng thư báo cáo thẩm định gửi cho khách hàng và chuyển khách hàng bản gốc theo đường chuyển phát nhanh hoặc giao tận nơi cho khách hàng. Thực hiện lưu trữ tài liệu

Bước 8: Hoàn thành thẩm định

Dịch vụ thẩm định gái bất động sản tại Công ty Thẩm định giá Fargo là thế mạnh của công ty với lực lượng thẩm định viên, chuyên viên có trình độ, kinh nghiệm chuyên môn cao với kho dữ liệu bất động sản khắp cả nước đủ khả năng đáp ứng tốt nhất cho mục đích thẩm định giá đa dạng của khách hàng. Thẩm định giá Fargo luôn cung cấp cho khách hàng những thông tin, giá trị thực, tài sản thực, chính xác có độ tin cậy cao nhất theo nhu cầu của khách hàng.